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    營改增新時代房地產企業開發經營各環節 會計核算、納稅實務操作

    主打課程
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    • 開課時間:2017年05月26日 09:00 周五 已結束
    • 結束時間:2017年07月27日 17:00 周四
    • 開課地點:濟南市
    • 授課講師: 邊志廣
    • 課程編號:331643
    • 課程分類:財務管理
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    培訓受眾:

    房地產企業總經理、財務部門人員、稅務部門人員及相關項目經理;非房地產企業想快速成為房地產企業會計核算和稅務問題高手的財務人員均可參加

    課程收益:

    1、讓學員系統掌握房地產行業會計核算賬簿設置、成本核算方法等技巧;
    2、讓學員正確把握最新的稅收政策及在房地產企業各環節實際工作中的運用;
    3、掌握營改增稅收政策對房地產企業的影響與操作方法;
    4、幫助學員在實際工作中建立合理的納稅體系與動態防范機制;
    5、使學員在工作中從經濟、理財的角度合理安排稅收籌劃,依法節稅,合理避稅;
    6、幫助您迅速提升房地產企業的核算與管理水平,充分展示您在公司及在同行中的個人價值和魅力。

    課程大綱:

    【課程內容】

    共三個階段

    (第一階段:含第一、二、三部分)

    (第二階段:含第四、五部分)

    (第三階段:含第六、七、八部分)

    第一部分:營改增后房地產企業建賬與會計核算

    一、房地產會計核算的特點?????

    二、常用的會計科目??????????

    三、營改增后如何建賬?

    1、如何設立“應交稅費---應交增值稅明細賬”十個專欄的明細賬?每個專欄核算的內容是什么? ???

    2、如何確認成本核算對象

    3、確定成本對象的原則

    4、確定成本核算對象方法 ????????

    5、成本核算對象和成本項目之間的關系

    四、房地產開發成本的會計核算

    1、開辦費的涉稅賬務處理 ????????????

    2、土地獲取后的涉稅賬務處理 ?

    3、前期工程核算的內容及核算

    4、建設安裝階段:

    ⑴建設施工階段一般涉及的工作內容 ?

    ⑵建筑施工工程核算的內容及方法 ??

    ⑶“甲供材”的處理 ??????

    5、基礎設施的建造核算的內容及方法

    6、公共配套核算的內容及方法 ?

    7、開發間接費: ??

    ⑴區分開發間接費與期間費用 ????

    ⑵“開發間接費”科目核算的內容及方法

    8、成本歸集、分配及結轉的會計處理 ????????

    9、預提配套設施費的核算

    10、開發產品成本的結轉 ??

    第二部分:房地產企業開發經營各環節涉稅新政解讀與納稅風險防范

    1、公司設立階段會計處理與涉稅新政解讀

    2、土地取得階段會計處理與涉稅新政解讀

    3、規劃立項階段會計處理與涉稅新政解讀

    4、開發建設階段會計處理與涉稅新政解讀

    5、項目銷售階段會計處理與涉稅新政解讀

    6、項目清算階段會計處理與涉稅新政解讀

    7、企業利潤分配階段會計處理與涉稅新政解讀

    8、企業融資階段會計處理與涉稅新政解讀

    9、企業日常費用支出階段會計處理與涉稅新政解讀

    第三部分:房地產企業營改增涉稅疑難問題解析

    1、房地產企業是營改增納稅人嗎?

    2、房地產企業應該辦理一般納稅人嗎?

    3、房地產企業可能涉及到增值稅哪些稅率?

    4、房地產企業預收房款如何預交增值稅?

    5、房地產營改增后發生非正常損失如何處理?

    6、購買土地的出讓金能否抵扣進項稅額?

    7、房地產營改增后支付的借款利息進項稅額如何抵扣?

    8、已經完工待售的房屋營改增后如何納稅?

    9、營改增后“甲供材”的業務如何納稅處理?

    10、房地產企業營改增后發票有幾種?如何使用?

    11、房地產企業營改增后進項稅額、銷項稅額、進項稅額轉出等處理技巧

    12、房地產企業營改增后收取租金如何交納增值稅?

    13、營改增企業銷售已使用過的舊固定資產如何納稅?

    14、營改增企業銷售已使用過的不動產如何納稅?

    15、房地產企業營改增新老項目如何劃分?

    16、房地產企業老項目采用哪種計稅方法?

    17、房地產企業新項目采用哪種計稅方法?

    18、房地產企業一般計稅方法如何扣減土地價款?

    19、房地產企業購買稅控設備和交納技術維護費如何財稅處理?

    20、房地產企業營改增后所面臨的5大挑戰

    21、房地產企業應對營改增后求生9大絕招

    (第二階段:含第四、五部分)

    第四部分、企業所得稅預交、匯算清繳疑難問題解析

    1、確認開發產品完工的條件是什么?

    2、房地產企業銷售未完工產品取得預收款的所得稅如何處理?

    3、房地產企業預計計稅毛利率如何確定?

    4、開發產品預收款何時確認收入實現?

    5、開發產品完工銷售收入包括哪些內容?

    6、開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等,是否應確認為銷售收入?

    7、開發企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應在何時確認為銷售收入的實現?收入的金額如何確定?

    8、哪些情況下須對開發產品視同銷售計繳所得稅?視同銷售的收入如何確認?

    9、租賃收入在何時確認?

    10、房地產開發企業的成本、費用區分為哪幾類?

    11、什么是計稅成本? ???????

    12、什么是成本對象?

    13、確定成本對象的原則是什么?

    14、確定成本對象需要向主管稅務機關備案嗎?

    15、開發產品計稅成本支出包括哪些內容? ????????

    16、開發企業計稅成本如何核算?

    17、共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,如何分配至各成本對象?

    18、“以地換房”方式取得土地使用權的,土地成本如何確定?

    19、以接受投資的方式取得土地使用權的,土地成本如何確定?

    20、預提費用可以作為計稅成本嗎?

    21、企業建造的停車場所的成本如何處理?

    22、企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的如何處理?

    23、已銷開發產品的計稅成本如何計算?

    24、企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用,所得稅上如何處理?

    25、企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的,如何扣除?

    26、企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施,在所得稅上如何處理?

    27、企業為購買方的按揭貸款提供擔保的,其銷售開發產品時向銀行提供的保證金(擔保金)在所得稅上如何處理?

    28、企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失,可以在所得稅稅前扣除嗎?

    29、企業開發產品轉為自用的,可以稅前扣除折舊費用嗎?

    30、合作建房分配開發產品的,所得稅上如何處理?

    31、合作建房分配利潤的,所得稅上如何處理?

    32、以地換房的,出地方所得稅如何處理?

    33、房地產企業廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數如何掌握?

    34、房地產開發企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后,在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時,如注銷當年匯算清繳出現虧損的,如何辦理退稅?

    35、對房地產企業何時可以核定征收企業所得稅?

    36、未完工收入計算的毛利是否允許扣減期間費用?
    37、未完工收入是否允許扣減稅金及附加?
    38、未完工收入是否允許作為三項費用的扣除基數?
    39、未完工收入季度申報表填列方法
    40、未完工收入年度41張申報表填列方法

    第五部分??營改增后發票的領用、管理、開具方面疑難問題與納稅安排

    1、自2016年5月1日起企業的發票如何領用?

    2、自2016年5月1日起企業的增值稅發票新系統如何開具?

    3、企業租金收入、向承租方收取的電費水費等能否開具專用發票?

    3、企業善意取得虛開增值稅專用發票的稅務處理?

    4、企業惡意取得虛開增值稅專用發票的稅務處理?

    5、企業取得失控增值稅專用發票的稅務處理?

    6、增值稅專用發票認證期?超過認證期的票如何處理? ????

    7、如何鑒定虛開增值稅發票?

    8、三流不一致、四流不統一就判斷是虛開增值稅專用發票嗎?

    9、一般納稅人丟失已開具專用發票的稅務處理

    (第三階段:含第六、七、八部分)

    第六部分、?土地增值稅預交、清算疑難問題解析

    1、哪些情況下需要繳納土地增值稅(征稅范圍)?

    2、無償贈與房地產是否需要繳納土地增值稅?

    3、轉讓股權是否需要繳納土地增值稅?

    4、轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施是否需要繳納土地增值稅?

    5、計算土地增值稅的扣除項目有哪些?

    6、地方政府要求房地產開發企業代收的費用在計征土地增值稅時如何處理?

    7、轉讓房地產取得的貨幣為外幣的,在計算土地增值稅時如何折合人民幣?

    8、土地增值稅的稅率是多少?

    9、怎樣速算土地增值稅稅額?

    10、土地增值稅主要有哪些優惠政策?

    11、土地增值稅的納稅義務發生時間、納稅申報時間、納稅期限是怎樣規定的?

    12、房地產企業土地增值稅納稅申報與一般企業土地增值稅納稅申報有何不同?

    13、開發房地產項目需要到稅務機關辦理項目登記、備案嗎?什么時候登記、備案?登記、備案時需要提供什么資料?

    14、預繳土地增值稅的納稅義務發生時間如何確定?

    15、預繳土地增值稅的計稅依據如何確定?

    16、土地增值稅的預征(繳)率是多少?

    17、如何計算土地增值稅的預繳稅額?

    18、預繳土地增值稅如何申報?

    19、未按規定預繳土地增值稅是否加收滯納金?

    20、如何確定土地增值稅的清算單位?

    21、哪些情況下房地產企業應當進行土地增值稅清算?

    22、哪些情況下稅務機關可以要求房地產企業進行土地增值稅清算?

    23、房地產企業何時需要到稅務機關辦理土地增值稅清算手續?

    24、營改增后土地增值稅清算時收入如何確定?

    25、營改增后土地增值稅清算時哪些情況屬于視同銷售行為?

    26、 對自用或出租的開發產品是否征收土地增值稅?

    27、 土地增值稅清算時對扣除項目需要提供什么憑證?

    28、 土地增值稅清算案例題詳解

    第七部分、其他稅種疑難問題解析

    1、房地產企業的開發產品在什么情況下需要繳納房產稅?

    2、對按照房產原值計稅的房產,房產原值是否包含地價(為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等)?

    3、宗地容積率低于0.5的,如何確定計入房產原值的地價?

    4、對房地產開發公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅?

    5、以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,何時開始繳納土地使用稅?

    6、已出售的開發產品何時停止繳納土地使用稅?

    7、以協議方式受讓土地使用權的,其契稅計稅是否包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費?

    8、以競價方式出讓的,契稅計稅依據是否包括市政建設配套費以及各種補償費用?

    9、因減免土地出讓金而承受國有土地使用權的,是否亦減免契稅?

    10、期房購買者退房時已經繳納的契稅是否可以退還?

    11、購買已裝修的房屋,裝修費用是否包括在契稅計稅價格內?

    12、企業合并時,合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬,是否要繳納契稅?

    13、企業分立時,派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬,是否繳納契稅?

    14、土地使用權出讓合同、轉讓合同是否要繳納印花稅?

    15、商品房銷售合同應按何種稅目繳納印花稅?

    16、對個人銷售或購買住房,印花稅有何優惠?

    17、房地產企業與貸款公司的借款合同是否繳納印花稅?

    18、個人所得稅具體政策及改革動向

    第八部分:師生討論,互動交流。

    培訓師介紹:

     
    培訓講師:
    邊志廣:中國注冊稅務師,中國著名“財稅三棲”實戰專家,從事財稅教學及實際工作20多年,曾擔任財稅學校校長,稅務局征收分局副局長,稅務稽查局副局長,現任國家稅務總局培訓中心教授、清華大學、中央財經大學、河北大學等高校特聘教授,北京財稅研究院特約研究員,北京中關村高新企業協會財稅顧問,并擔任多家大中型企業財務、稅務顧問。多次為國家稅務總局舉辦的各省稅務征管處長培訓班、稅務稽查骨干培訓班授課,常年巡回為全國各地稅務干部、財務人員授課達數千場,還針對我國財稅人員目前的業務素質情況,在全國首創獨特的教學方法----新稅法在會計核算中應用模擬訓練營。主編參編教材十余部,主講課程:新編各行業會計核算實務、新稅法與新會計準則差異分析、新所得稅匯算清繳與納稅調整、新稅法在會計核算中的應用、納稅評估和稅務檢查的風險防范、稅企之間常見涉稅爭議處理方法、成本管理控制與現金流量表編制技巧等。畢業于東北財經大學,具有深厚的財稅理論功底和豐富的實踐經驗,其極具互動性的授課風格,深受全國稅務干部、企業財務人員歡迎和贊譽,被譽為“納稅核算的實戰專家”、“財稅理論與實際操作完美結合的訓練導師”、“財務策劃和納稅籌劃的九段高手”。

    本課程名稱: 營改增新時代房地產企業開發經營各環節 會計核算、納稅實務操作

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